New Delhi, તા. 5
ઘર ખરીદનારાઓ માટે સુપ્રીમ કોર્ટે એક મહત્વપૂર્ણ ચુકાદો આપ્યો છે. કોર્ટે સ્પષ્ટ કર્યું છે કે જો કોઈ રિયલ એસ્ટેટ કંપની નાદાર થાય, તો ઇન્સોલ્વન્સી એન્ડ બેન્ક્રપ્સી કોડ (IBC) હેઠળ મળતી રાહત માત્ર કંપનીને જ લાગું પડશે. તેના માલિકો, પ્રમોટરો, ડિરેક્ટરો, વ્યક્તિગત ગેરંટર અથવા અન્ય સંબંધિત વ્યક્તિઓને આનું સંરક્ષણ મળશે નહીં.
આનો અર્થ એ છે કે, ઘર ખરીદનારાઓ હવે નાદાર કંપનીનાં પ્રમોટર અને ડિરેક્ટરો સામે કાનૂની કાર્યવાહી ચાલું રાખી શકશે. બેંગલુના ‘માન્યતા એનર્જી’ પ્રોજેક્ટમાં ઘર ખરીદનારાઓએ વર્ષ 2023માં નેશનલ ક્નઝ્યુમર ડિસ્પ્યુટ્સ રેડ્રેસલ કમિશન (NCDRC) પાસે અરજી કરી હતી.
કંપનીએ 31 ડિસેમ્બર 2018 સુધીમાં પઝેશન આપવાનો વાયદો કર્યો હતો, પરંતુ પૂરેપૂરું ચુકવણી થઈ ગયા પછી પણ તેમને પોતાનાં ઘર મળ્યા નહોતાં. કંપની નાદારીની પ્રક્રિયામાં ગઈ ત્યારે નેશનલ ક્નઝ્યુમર ડિસ્પ્યુટ્સ રેડ્રેસલ કમિશને IBCની કલમ 14 ના મોરેટોરિયમ હેઠળ આ બાબત પર રોક લગાવી દીધી હતી. આ કલમ નાદારી પ્રક્રિયા દરમિયાન કંપની સામે કાનૂની અને વસૂલાતની કાર્યવાહી પર રોક લગાવે છે.
કાર્યવાહીમાંથી મુક્તિ માત્ર કંપનીને 27 જુલાઈના રોજ જસ્ટિસ વિક્રમ નાથ અને જસ્ટિસ સંદીપ મહેતાની પીઠે (બેંચે) કહ્યું કે IBC નું મોરેટોરિયમ માત્ર નાદાર કંપની પર જ લાગું થાય છે. તેનો લાભ ત્યાં સુધી કંપનીનાં પ્રમોટર, ડિરેક્ટર, સહાયક કંપની કે વ્યક્તિગત ગેરંટરને આપી શકાય નહીં, જ્યાં સુધી કાયદામાં તેની સ્પષ્ટ જોગવાઈ ન કરવામાં આવી હોય. કોર્ટે એમ પણ કહ્યું કે કંપની સામેની કાર્યવાહી સ્થગિત થયા પછી પણ પ્રમોટરો કે ડિરેક્ટરોની પોતાની અલગ કાનૂની જવાબદારી બને છે, તેથી તેમની સામે કેસ ચાલું રહેશે.
ઘર ખરીદનારાઓ માટે રાહત
વકીલોએ જણાવ્યું હતું કે હવે સ્પષ્ટ થઈ ગયું છે કે આ કલમ ઘર ખરીદનારાઓને કંપનીનાં પ્રમોટરો અને ડિરેક્ટરો સામે કાનૂની કાર્યવાહી કરતાં રોકી શકતી નથી. આ ચુકાદાથી તેમનાં પોતાનાં નાણાં અથવા હક પાછા મળવાની શક્યતા વધી શકે છે.
ઇન્સોલ્વન્સી એન્ડ બેન્ક્રપ્સી બોર્ડ ઓફ ઇન્ડિયાના 2022ના એક નોંધ (નોટ) મુજબ, નાદારી કાયદા હેઠળ મળેલી 5,785 ફરિયાદોમાંથી 43.9 ટકા ફરિયાદો ઘર ખરીદનારાઓની હતી, જે આ કાયદા હેઠળ સૌથી વધુ અસરગ્રસ્ત વર્ગ છે.
રિયલ એસ્ટેટ પર અસર
આ ફેંસલો પ્રમોટરોની જવાબદારી વધારે છે, જોકે તેમને આપોઆપ દોષિત કે જવાબદાર ગણવામાં આવશે નહીં. કોઈપણ કેસમાં તેમની વ્યક્તિગત જવાબદારી અદાલતમાં સાબિત કરવી પડશે. નિષ્ણાતોનું માનવું છે કે આ નિર્ણયની અસર રિયલ એસ્ટેટ સિવાય અન્ય ક્ષેત્રો પર પણ પડશે, જ્યાં કંપનીઓ સામે નાદારીની પ્રક્રિયા અને પ્રમોટરો સામે અલગથી કાનૂની કાર્યવાહી સાથે-સાથે ચાલે છે.
રિયલ એસ્ટેટમાં નાદારીની પ્રક્રિયા અલગ કેમ?
રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં નાદારીની પ્રક્રિયા વધુ મુશ્કેલ હોય છે કારણ કે તેમાં માત્ર બેંકો જ નહીં, પરંતુ હજારો ઘર ખરીદનારાઓ પણ જોડાયેલા હોય છે. સપ્ટેમ્બર 2023 સુધીમાં દેશમાં રિયલ એસ્ટેટ સાથે જોડાયેલા 221 નાદારીના કેસોમાં લગભગ 1.09 લાખ ઘર ખરીદનારા પ્રભાવિત થયા હતા. હાલમાં IBCમાં કોઈ એક ચોક્કસ પ્રોજેક્ટના આધારે નાદારી નિવારણ (ઇન્સોલ્વન્સી સોલ્યુશન) ની જોગવાઈ નથી, પરંતુ સમગ્ર કંપનીના સ્તરે પ્રક્રિયા ચાલે છે.
આ જ કારણે IBC કમિટીએ પ્રોજેક્ટ-આધારિત નાદારી નિવારણ પ્રણાલી લાગું કરવાની ભલામણ કરી છે, જેથી અડધાં પૂરા થયેલાં (અધૂરા) પ્રોજેક્ટ ઝડપથી પૂરા થઈ શકે અને ખરીદદારોના હિતોનું વધુ સારું રક્ષણ થઈ શકે.
